Информация

Какво трябва да знаем при сключване на договор за купуване на имот

След приключване на търговските преговори по изясняване на основните условия, свързани с покупко-продажбата на недвижим имот следва да бъде сключен предварителен договор за покупко-продажба. В него се уговарят съществените условия, които по-късно ще залегнат и в окончателния договор – Нотариален акт, а именно: конкретен имот, цена на плащане, капаро за резервирането на имота, дата за нотариалното изповядване на сделката, нотариус, условия и срок за заплащане на пълната цена, срок за въвод във владение, неустойки при неизпълнение.
При сключването на предварителен договор за покупко-продажба, в договора се включва изрична клауза – декларация за собственост върху имота, липса на тежести, както и че към момента на сключване на договора са заплатени всички консумативни разходи – за ток, вода ТЕЦ, телефон. При извършване на разплащане между страните под формата на капаро, в договора заляга изрична клауза, че договорът ще играе ролята и на разписка за изплатеното капаро.

Необходими документи

За цялостното оформяне на сделката е необходимо да бъдат окомплектовани следните документи, удостоверяващи правото на собственост, а те могат да бъдат:

1. Нотариален акт;

2. Крепостен акт;

3. Договори за продажба, сключени по реда на Наредбата за държавните имоти, Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти, които ако са сключени след 01.06.1996г. следва да бъдат вписани в службата по вписванията;

4. Решение на съд по чл.19 от ЗЗД, влязло в законна сила / за обявяване на предварителен договор за окончателен / и Постановление от съдебен изпълнител за възлагане на недвижим имот на публична продан, които задължително трябва да бъдат вписани в Службата по вписванията.

5. Удостоверение за наследници на лицата, които са собственици по документа за собственост;

6. Нотариално завещание, саморъчно завещание, вписано в службата по вписванията, ако е обявено след 01.01.2001г.;

7. Удостоверение за граждански брак, Съдебно решение за развод / с приключило делбено дело /, при продажба на жилище, което е съпружеска имуществена общност.

8. Декларация за съгласие за продажба по чл. 23 от СК, ако жилището е лична собственост само на единия от съпрузите / на основание придобитото по дарение, наследство, реституция и завещание /, но е семейно жилище за този който го продава;
Освен посочените по-горе документи за удостоверяване правото на собственост, за нотариалното изповядване на сделката, следва да бъдат представени и следните други документи, а именно:

1. Декларация за съгласие за продажба по чл.33 от ЗС, при отказ на собственика да изкупи предложените му идеални части;

2. Декларация за отказ от право на ползване, ако в първичния нотариален акт има запазено или учредено право на ползване. Декларацията следва да е заверена нотариално и вписана в Службата по вписванията;

3. Актуална скица на имота – издадена от общинската техническа служба по местонахождението на имота, ако се прехвърля право на собственост върху земя;

4. Актуална данъчна оценка по чл.226, ал. 1 от ДПК, издадена по молба на собствениците от данъчната администрация по местонахождение на имота;

5. Декларация за гражданство и гражданско състояние – попълва се от всички купувачи и продавачи на имота;

6. Декларация за липса или наличие на данъчни задължения към държавата по образец одобрен от Министерството на финансите, чл.226, ал.1 от ДПК в два екземпляра;

7. Декларация по чл. 49 от Закона за местните данъци и такси, за намерение за покупка на имот;

8. Документи за самоличност на лицата по сделката

9. Квитанции за внесени държавни такси, дължими от страните по сделката;

10. Нотариално заверено пълномощно – при необходимост от осъществяване на сделката чрез пълномощник. Изрично пълномощно за продажбата/покупката на съответния имот, който подробно е индивидуализиран. Към него се прилагат попълнени и нотариално заверени декларации за гражданство и гражданско състояние и декларации за липса или наличие на данъчни задължения по смисъла на чл.226, ал.1 от ДПК.

11. В случай, че сделката се извършва от юридическо лице чрез неговия представляващ:
- актуално правно състояние на дружеството от Окръжния съд по седалището и адреса на управление на дружеството/ срок не по-късен от 6 м от неговото издаване /;
- Решение на компетентния орган, който съгласно учредителния акт на дружеството / Устав, Дружествен договор / е оправомощен да взима решения за разпореждане със собственост на дружеството;
- Нотариално заверени изрични пълномощни, съдържащи точното описание на имотите, както и действията които лицето е упълномощено да извърши.

След получаване на цялата документация, същата се окомплектова за нотариалното изповядване на сделката. Прави се проучване на собствеността за вещни тежести, след което уговаря ден и час за нотариалното изповядване на сделката пред избрания нотариус. В деня на нотариалното изповядване, се прави окончателна проверка за тежести върху имота в Службата по вписвания. Нотариусът извършва проверка на самоличността, дееспособността и представителната власт на страните. Страните по сделката извършват окончателното разплащане между тях. Продавачът представя всички необходими квитанции и документи за изплатените суми за дължими консумативи, а купувачът изплаща остатъка от продажната цена, срещу разписка за разплащането на окончателната цена.

Нотариалните актове за прехвърляне на собственост или за учредяването на право на собственост върху такива имоти се извършват от нотариуса, в чийто имот се намира имотът. Вписванията, отбелязванията и заличаванията относно недвижими имоти се извършват от съдията по вписванията, в чийто район се намира имотът. Другите нотариални действия могат да се извършват от всеки нотариус без оглед на връзката между района на неговото действие и нотариалното удостоверяване.
Нотариалните производства започват с молба. Страните по нотариалното производство са лицата, от чието име се иска извършване на нотариалното действие. Извършването на подлежащи на вписване нотариални актове става само в канцеларията на нотариуса, през работно време. За извършването на нотариален акт се изготвя проект на акта в два или повече еднообразни екземпляра.
Нотариусът проверява дали праводателят е собственик на имота, както и проверява дали са налице особените изисквания, които законите поставят за сключването на такива сделки. Правото на собственост се удостоверява със съответните документи, а когато праводателят не разполага с такива документи или те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимия имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота. Нотариусът в този случай се произнася с мотивиран постановление. Ако с него се признае правото на собственост, нотариусът издава нотариален акт за собственост върху недвижимия имот.